아파트 중도금 대출 지역과 보증서에 따른 보증 한도 정리

안녕하세요 ~ 청약도우미 시나브로입니다.

아파트를 분양받게되면 일반적으로 총 분양가의 10% 를 계약금으로 납부하고 60%는 중도금 대출이라는 집단 대출을 통해서 진행하고 마지막으로 입주시에 잔금 30%를 납부하게 되면 온전히 분양받은 아파트를 내 소유권으로 이전할 수 있게 됩니다.

중도금 대출의 경우 아파트가 분양하는 지역의 규제 여부에 따라서 중도금 보증 건수에 제한이 생길수도 있고 보증 한도가 달라질 수 도 있습니다. 

그렇기때문에 이 중도금 대출 보증서를 발행하는 기관과 분양 지역에 따른 한도를 잘 이해하고 있어야지만 나중에 중도금 대출이 되지 않거나 보증서 한도를 초과한 금액에 대해서 중도금 대출이 나오지 않기때문에 반드시 알아두셔야 합니다.

투기/투기과열지구(40%/20% 직접 납부), 조정지역(50%/10% 직접 납부), 비조정지역 (60%) 의 비율로 중도금 대출 가능 %가 정해지게 됩니다.

아파트에 청약하기전에 중도금 대출이 가능한지 확인하고 (분양가 9억 초과일 경우에는 중도금 대출 불가) 투기나 투기과열지구인지 또는 조정대상지역인지 비조정지역인지 반드시 체크해보셔야 합니다.

간혹 9억 이상의 분양가 아파트의 경우 건설사 보증으로 중도금 대출이 나오는 경우도 있습니다. 이런 중도금 대출의 경우 HUG나 HF 보증한도와 상관없는 중도금 대출이기때문에 투자를 생각하시는분들은 건설사 보증을 가장 선호한다고 볼 수 있습니다.

많은 분들이 아파트 청약에 당첨되면 분양가의 100%가 당장 필요하다고 생각하는 경우가 있습니다.

저역시도 아파트 분양을 잘 모를때에는 5억에 분양하는 아파트라면 청약 당첨되면 5억 당장 필요하다고 생각했지만 중도금 대출이 있기때문에 계약금만 납부하고 입주하는 기간동안인 2년 ~ 3년 사이에 남은 잔금을 준비하여 입주때 중도금 대출은 잔금대출로 전환하여 분양가의 40% ~ 50% 정도의 자금으로도 분양을 받을 수 있습니다. 

만약 거주의무가 없고 전세를 주고 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있는 아파트일 경우에는 생각보다 적은 자금으로도 내집 마련을 할 수 있는 방법이 있으니 이점도 잘 고려해보시면 좋을 것 같습니다.

중도금 대출에서 가장 중요한 사항은 바로 중도금 대출을 실행 할 수 있냐 없냐에 달려있는데요신용도가 낮거나 분양가가 9억 이상일 경우에는 중도금 대출이 불가능하기때문에 아파트 분양전 이런 사항을 잘 확인하고 청약을 신청하여야 합니다.

일반적으로 신용도에 큰 문제가 있지 않다면 중도금 대출은 가능하다고 보여지며 은행마다 세부적으로 중도금 대출에 관한 규정이 다르기때문에 아파트 당첨 후 집단 대출로 선정된 은행 지점에 문의하시면 자세한 사항을 안내받을 수 있습니다.

제가 중도금 대출을 받았던 은행들의 경우 신용점수가 530점을 기준으로 중도금 대출 가능 여부가 달라졌었는데요 이 신용점수 제한 부분은 은행마다 다를 수 있기때문에 참고만 해주시면 좋을 것 같습니다.

 

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중도금 대출에서 대출 가능 여부 다음으로 중요한 것은 중도금 대출 보증서의 어떤 기관에서 발급 받느냐가 중요합니다.

이 보증서에 중도금 대출의 한도가 미리 정해져 있습니다. 중도금 대출 보증서를 발행해주는 기관은 국내에 두개의 기관이 있습니다.

 

주택도시보증공사 (HUG)

주택금융공사 (HF)

 

일반적으로 사람들이 쉽게 부르는 이름은 HUG(허그) 와 HF 라고 부르고 있으니 참고 부탁드립니다.

내가 청약을 하려고 하는 아파트는 HUG 보증을 받는지 아니면 HF 보증을 받는지 어떻게 알 수 있을까요?바로 입주자모집공고문에 그 내용이 다 기술되어 있습니다.아파트 입주자모집공고문은 해당 아파트 청약에 관한 모든 내용이 담겨있기때문에 반드시 청약 전에 정독하셔서 중요한 사항들을 체크해주셔야 합니다.

최근에 입주자모집공고가 나온 평택지제역자이의 경우 주택도시보증공사 (HUG) 허그 보증을 받았습니다.

 

출처 : 평택지제역자이 입주자모집공고

 

주택도시보증공사라는 이름이 잘 보이시죠? 바로 HUG 허그 보증을 받은 아파트 단지입니다.

이처럼 입주자 모집공고문에 주택도시보증공사나 주택금융공사 이름만 검색해보아도 HUG 보증인지 HF 보증인지 바로 확인할 수 있습니다.

이 중도금 대출 보증서 발행기관이 중요한 이유는 중도금 대출의 경우 세대당 최대 2건까지 보증이 가능한 경우가 있으며 세대당 2건을 받을 경우 HUG + HF 보증서를 각각 받게 되면 보증 한도가 상당히 높아지는 경우도 있기때문입니다.

만약 청약에 당첨되거나 분양권 매수를 통해서 2개의 분양권을 동시에 보유하게 될 경우 이 중도금 대출 보증서나 아파트 분양 지역에 따라서 보증한도가 변수가 될 수 있기때문에 이 사항을 잘 숙지하고 계셔야 합니다.

세대당 2건이 가능한 경우는 규제지역의 중도금 대출을 먼저 실행하고 그 다음 비규제지역의 중도금 대출을 실행했을 경우 단 한가지만 가능합니다. 이점 꼭 잘 알고 계셔야 합니다.

만약 비규제지역에 중도금 대출을 먼저 실행하게 되면 규제지역에서는 중도금 대출이 불가합니다.

 

보증 기관별 중도금 보증 한도는 다음과 같습니다.

주택도시보증공사 HUG

수도권/광역시 5억

기타 지역 3억

 

주택금융공사 HF

수도권/광역시 3억

기타지역 3억

 

허그(HUG) 의 경우 수도권/광역시에는 최대 5억까지 보증서가 발행되고 기타지역일 경우에는 3억으로 제한되기때문에 이점도 잘 알고 계셔야 합니다.

 

규제지역과 비규제지역 그리고 보증서 발행기관과 명의에 따른 보증 한도를 표로 정리해보았습니다.

 

중도금 대출 보증 금액

중도금 대출의 경우 세대당 2건이 가능하니기때문에 규제지역을 먼저 분양 받고 이후에 비규제 지역을 분양 받으면 세대당 2건 모두 분양을 받을 수 있습니다.

하지만 분양 지역에 따라서 본인 명의로 2건을 모두 실행할 경우 보증 금액 한도가 아파트 중도금 대출 60%의 규모를 넘어설수 도 있으니 이점은 반드시 주의해야 합니다.

그럴때는 1건은 본인 명의로 중도금 대출을 받고 공동명의 후 배우자명의로 중도금 대출을 받게 된다면 왠만큼 분양가가 높지 않는 이상은 보증금 한도를 넘어서는 경우는 잘 없을 것으로 생각됩니다.

그리고 또 한가지 주의해야 할 점은 세대당 2개의 보증서를 받을 경우 HUG 보증을 2건 받거나 HF 보증을 2건을 받게 되면 보증 금액 한도를 넘어서는 중도금 대출이 안되기때문에 HUG + HF 나 HF + HUG 보증서로 진행하는 아파트 단지를 분양 받는 방법을 추천드립니다.

아파트 청약시 중도금 대출 가능여부와 보증서에 따른 한도 금액을 꼼꼼히 체크하셔서 자금 계획을 잘 세우시길 바립니다.

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